Pojęcie służebności uregulowane zostało w Ustawie Kodeks Cywilny z dn. 23 kwietnia 1964 r (dalej K.C.). Jest to jedna ze składowych katalogu ograniczonych praw rzeczowych – obok użytkowania, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i hipoteki. Wyróżnione zostały jej następujące rodzaje:
- służebność gruntowa – ustalana na rzecz drugiej nieruchomości,
- służebność przesyłu – ustalana na rzecz przedsiębiorstwa,
- służebność osobista – ustalana na rzecz osoby fizycznej.
– SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA –
Służebność gruntowa, inaczej nazywana służebnością przejścia i przejazdu, charakteryzuje się tym, że można obciążyć nią nieruchomość na rzecz właściciela innej nieruchomości (władnącej), celem zwiększenia jej użyteczności np. poprzez zapewnienie dostępu do drogi publicznej przez działkę obciążoną (Rys.1). Służebność może być ustanowiona na podstawie:
- aktu notarialnego – gdy właściciele nieruchomości, których ona dotyczy, ustalą jej zakres w drodze porozumienia. W zależności od ustaleń pomiędzy stronami może być ona płatna lub nie;
- orzeczenia sądu – gdy nieruchomość nie posiada żadnego dostępu do drogi publicznej, a pomiędzy właścicielami nieruchomości, których dotyczy służebność nie dojdzie do porozumienia i sprawa skierowana zostanie na drogę sądową. Wtedy sąd powołuje biegłego z zakresu geodezji i kartografii i po otrzymaniu ekspertyzy orzeka w jakim kształcie służebność może być ustanowiona. Ponadto, ustalana jest wysokość opłaty, którą musi ponieść właściciel nieruchomości władnącej na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Służebność ustalana w tym trybie określa się mianem służebności drogi koniecznej;
- zasiedzenia – tylko w sytuacji, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia gruntu i spełnione są pozostałe warunki wymagane zapisami Kodeksu Cywilnego w zakresie zasiedzenia.
Gdy służebność gruntowa zostanie ustanowiona, dokonywany jest wpis w księdze wieczystej zarówno nieruchomości obciążonej, jak i władnącej. W przypadku sprzedaży nieruchomości objętych służebnością nie traci ona mocy prawnej, ponieważ jest związana bezpośrednio z gruntem, a nie właścicielem nieruchomości. Ponadto, właściciel nieruchomości, która została obciążona służebnością nie może utrudniać właścicielowi nieruchomości władnącej korzystania z przysługującego mu prawa.
Jak można wykreślić z księgi wieczystej wpis o służebności gruntowej?
W sytuacji gdy zaszły okoliczności, poprzez które ustanowiona służebność gruntowa nie jest już wykorzystywana (np. przebudowano infrastrukturę drogową i działka władnąca posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej) można starać się o wykreślenie wpisu z ksiąg wieczystych.
Jednym ze sposobów jest podpisanie przez właściciela nieruchomości władnącej oświadczenia o zrzeczeniu się przysługującego mu prawa, bowiem na postawie Art. 246 K.C. „jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa”. Jednak, aby takie oświadczenie mogło stanowić podstawę wykreślenia wpisu z KW musi być ono poświadczone notarialnie. Po jego uzyskaniu należy złożyć do właściwego miejscowo Sądu Rejonowego – Wydziału Ksiąg Wieczystych wniosek o wykreślenie służebności wraz z poświadczonym oświadczeniem. Konieczne będzie również uiszczenie opłaty sądowej w wysokości 100 zł.
W przypadku gdy nie jest możliwe pozyskanie powyżej opisanego oświadczenia, pozostaje inna możliwość bazująca na podstawie K.C. Art. 293 „służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć”. Jednak sam upływ tych 10 lat nie wystarczy do wykreślenia służebności z KW. W takiej sytuacji dochodzi wprawdzie do wygaśnięcia służebności z mocy prawa, jednak, aby móc wykreślić wpis dotyczący tej służebności z ksiąg wieczystych należy wnieść pozew do właściwego miejscowo Sądu Rejonowego o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – reguluje to Ustawa z dn. 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Wspomniany pozew wnosi właściciel nieruchomości obciążonej służebnością przeciwko właścicielowi nieruchomości władnącej, wnioskując o wykreślenie wpisu służebności gruntowej z obu ksiąg wieczystych. Gdy sąd wyda prawomocny wyrok, potwierdzający fakt niewykonywania służebności, można złożyć wniosek o wykreślenie służebności z przedmiotowych ksiąg wieczystych.
– SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU –
Służebność przesyłu, charakteryzuje się tym, że można obciążyć nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować, lub który już wybudował urządzenia / sieci (np. wodociągowe, energetyczne itp.) prawem polegającym na możliwości korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie obsługi, napraw i konserwacji umieszczonej infrastruktury (Rys.2).
Służebność przesyłu można ustanowić w formie aktu notarialnego spisanego pomiędzy właścicielem nieruchomości, a przedsiębiorstwem, które posiada, bądź planuje wybudować swoją infrastrukturę na działce obciążonej. Właścicielowi działki przysługuje prawo do wynagrodzenia z tytułu jej ustanowienia, a jego wysokość nie jest z góry narzucona i wynika z uzgodnień pomiędzy zainteresowanymi stronami. W przypadku, gdy ustanowienie służebności jest konieczne do prawidłowego korzystania z infrastruktury, a któraś ze stron postępowania – właściciel nieruchomości lub przedsiębiorstwo – odmawia zawarcia umowy w postaci aktu notarialnego to strona zainteresowana ustaleniem tej służebności może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem i skierować sprawę na drogę sądową.
Jak można wykreślić z księgi wieczystej wpis o służebności przesyłu?
Kodeks cywilny w Art.3054 precyzuje, że do służebności przesyłu stosuje się przepisy odpowiadające służebnościom gruntowym. Zatem, aby wykreślić wpis o służebności przesyłu z księgi wieczystej stosuje się procedury opisane w sekcji powyżej– tj. pozyskanie oświadczenia oraz wniesienie pozwu do sądu w przypadku niewykonywania służebności przez 10 lat. Dodatkowo, w przypadku służebności przesyłu, w K.C. istnieje zapis, że wygasa ona najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa (Art. 3053). Jednak samo jej wygaśnięcie z mocy prawa nie wystarczy – w tym przypadku również należy złożyć odpowiedni wniosek do Sądu o wykreślenie wpisu.
– SŁUŻEBNOŚĆ OSOBISTA –
Służebność osobista jest to prawo, które obciąża nieruchomość, ale jest ustanawiane na rzecz konkretnej osoby fizycznej, nazywanej służebnikiem, a nie jak w przypadku służebności gruntowej każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Jest ono niezbywalne, nie można przenieść uprawnienia do jego wykonywania i nie podlega dziedziczeniu.
Najczęściej spotykanym przykładem służebności osobistej jest służebność mieszkania ustanawiana na rzecz rodziców. Decydują się oni wówczas na przekazanie nieruchomości swoim dzieciom (np. w postaci darowizny) pod warunkiem zapewnienia potrzeb mieszkaniowych aż do śmierci. Wtedy właścicielem nieruchomości staje się potomek, z prawem do pełnego dysponowania nieruchomością, a rodzice mają zapewnioną możliwość zamieszkiwania posadowionego na niej domu. (Rys. 3). Jednak służebność osobista nie musi być zawierana wyłącznie pomiędzy członkami rodziny. Zdarza się, że z tej sposobności korzystają osoby samotne, które chcą przekazać swoją nieruchomość osobie, z którą nie są spokrewnione, jednocześnie nie tracąc prawa do możliwości zamieszkiwania swojego domu.
W przypadku służebności osobistej (tak jak każdej z powyżej wymienionych) możliwa jest sprzedaż nieruchomości nią obciążonej. Sprzedaż może się odbyć bez zgody służebnika, więc w przypadku takiej transakcji nabywa się nieruchomość „z lokatorem”, gdyż służebność osobista ma charakter niezbywalny i zostaje utrzymana w mocy, pomimo zmiany właściciela nieruchomości.
Jak można wykreślić z księgi wieczystej wpis o służebności osobistej?
W przypadku służebności osobistej opcją jej zniesienia jest wniesienie pozwu do sądu, jeśli służebność nie była wykonywana przez co najmniej 10 lat i właściciel nieruchomości jest w stanie ten fakt udowodnić.
Każda z opisanych powyżej służebności wpływa bezpośrednio na wartość nieruchomości, którą obciąża. Jednak poziom zmniejszenia wartości nieruchomości jest skorelowany z rodzajem służebności, którym jest ona objęta oraz zakresem jej oddziaływania. Każdy przypadek jest indywidualny i przed zakupem nieruchomości obciążonej służebnością warto zapoznać się z jej zapisami, aby uniknąć niespodziewanych sytuacji, które mogą ujawnić się już po zakupie nieruchomości.
Do ustanowienia służebności gruntowej oraz służebności przesyłu konieczne jest sporządzenie odpowiednich map, które stanowią obligatoryjny załącznik do sporządzanej dokumentacji. Posiadamy duże doświadczenie w ich opracowywaniu i chętnie pomożemy Państwu w przygotowaniu niezbędnych załączników przy ustanawianiu służebności!