Miejscowy plan zagospodarowania terenu a plany inwestora

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to kluczowy dokument planistyczny, który określa sposób zagospodarowania i przeznaczenia gruntów na danym obszarze. Jego głównym celem jest harmonijny rozwój przestrzeni oraz zapewnienie równowagi między potrzebami mieszkańców, ochroną środowiska, a działalnością gospodarczą.

Dla inwestorów MPZP jest dokumentem o fundamentalnym znaczeniu, gdyż wyznacza ramy prawne, w których mogą oni realizować swoje projekty budowlane. Plan ten określa m.in. wysokość zabudowy, przeznaczenie działek (np. mieszkaniowe, usługowe, przemysłowe), a także dostęp do infrastruktury. Jeżeli inwestycje są niezgodne z zapisami MPZP, inwestor musi dostosować swoje plany lub złożyć wniosek o zmianę planu, co może być długotrwałym procesem.

Warto zauważyć, że plany inwestora nie zawsze muszą być w pełni zgodne z MPZP. Dobrze przemyślany projekt może uwzględniać potencjalne zmiany w planie lub jego interpretację. Jednak każdy inwestor, planując rozwój na określonym terenie, powinien zapoznać się z obowiązującymi przepisami, aby uniknąć kosztownych zmian i opóźnień w realizacji inwestycji.

Współpraca z lokalnymi władzami i architektami może ułatwić dostosowanie planów inwestycyjnych do wymogów MPZP. Planowanie inwestycji z uwzględnieniem istniejących regulacji przestrzennych pozwala na zrównoważony rozwój oraz uniknięcie konfliktów na linii inwestor – społeczność lokalna.

Dostęp do drogi publicznej – co można zrobić gdy go brakuje?

W sytuacji sprzedaży nieruchomości, dokonywania podziału lub uzyskania decyzji o warunkach zabudowy niezbędne jest wykazanie, że przedmiotowa nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Wymóg ten uregulowany został w ustawie z dn. 27 marca 2003 r. o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym oraz w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dn. 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. 

Pojęcie „drogi publicznej” wyjaśnione zostało w Ustawie z dn. 21 marca 1985 r. o drogach publicznych i rozumie się przez nie drogę, „która jest zaliczona do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych.”  Drogi publiczne dzielą się na następujące kategorie: drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Zdarza się jednak, że nie wszystkie, nawet urządzone i posiadające swoją nazwę ulice, faktycznie posiadają status drogi publicznej. Takie sytuacje zdarzają się na szczeblu gminnym i w przypadku wystąpienia wątpliwości czy dana droga jest drogą publiczną czy nie, można wystąpić z wnioskiem do właściwego miejscowo Urzędu Gminy / Urzędu Miasta, celem uzyskania informacji o statusie danej drogi. 

Gdy mamy pewność, że droga jest drogą publiczną, dostęp do niej dla wybranej nieruchomości może zostać zapewniony w dwojaki sposób:

• Bezpośrednio – w sytuacji, gdy nieruchomość przylega do drogi o charakterze publicznym i ma do niej faktyczny dostęp tj. ma urządzony zjazd lub zarządca drogi wydał zgodę na jego wykonanie;
• Pośrednio – w sytuacji, gdy nieruchomość nie znajduje się bezpośrednio przy drodze publicznej, ale można do niej dotrzeć poprzez inną nieruchomość. W zależności od sytuacji może odbywać to poprzez:
  • drogę wewnętrzną, 
  • ustanowienie służebności przejścia i przejazdu,
  • ustanowienie służebności drogi koniecznej. 

Dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną (Rys.1) może obywać się w sytuacji, gdy przedmiotowa nieruchomość ma do niej bezpośredni dostęp, a droga ta graniczy z drogą o statusie drogi publicznej. Aby taki dostęp był poprawny pod względem prawnym, właściciel przedmiotowej działki powinien posiadać również udziały w prawie własności wspomnianej drogi wewnętrznej.

   Dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowienie służebności przejścia i przejazdu można zapewnić, gdy dla przedmiotowej nieruchomości nie ma możliwości zapewnienia dojazdu w inny sposób (np. przy podziale nieruchomości – Rys 2 – Działki A/1 i A/2 powstały w wyniku podziału działki A) lub istniejący dojazd jest niewystarczający (np. jest zbyt wąski – Rys. 3), a właściciel nieruchomości sąsiedniej, która to już posiada dostęp do drogi publicznej, wyrazi zgodę na przejazd przez swoją działkę. Służebność przejścia i przejazdu, inaczej nazywana służebnością gruntową, ustanawiana jest w formie aktu notarialnego i na jego podstawie dokonywany jest wpis w Księgach Wieczystych – zarówno w księdze nieruchomości obciążonej służebnością, ale także w księdze nieruchomości, na rzecz której została ona ustanowiona. Służebność ta może być płatna lub nie – w zależności od tego, jak ustalą zainteresowane strony. 

Ważną kwestią jest fakt, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, których dotyczy służebność (zarówno obciążonej jak i władnącej) nie traci ona mocy prawnej, ponieważ związana jest ona bezpośrednio z gruntem, a nie jego właścicielem.

Dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić w sytuacji, gdy nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej i nie ma możliwości zapewnienia jej w inny sposób. Jest to rodzaj służebności gruntowej, jednak od tej opisanej powyżej różni się tym, że zostaje ustanowiona za obowiązkowym wynagrodzeniem na podstawie orzeczenia sądu (w przypadku gdy pomiędzy właścicielami nieruchomości nie doszło do porozumienia i konieczne jest wejście na drogę sądową). Musi być jednak poprowadzona w jak najmniejszym zakresie gruntów, niezbędnym do uzyskania dostępu do drogi publicznej, a jej przeprowadzenie powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (np. w zakresie żądanej służebności poprowadzone są przyłącza do działki nieposiadającej dostępu do drogi).

Przedstawione powyżej sposoby zapewnienia dostępu do drogi publicznej pokazują, że brak położenia działki w bezpośrednim jej sąsiedztwie nie przekreśla możliwości inwestycyjnych związanych z nieruchomością. W sytuacji, gdy konieczne jest zapewnienie pośredniego dostępu do drogi, warto skontaktować się z geodetą, który doradzi w jaki sposób najlepiej tego dokonać, przedstawi dodatkowe wymagania w konkretnym Urzędzie Miasta/ Urzędzie Gminy oraz przygotuje odpowiednie mapy będące niezbędnym elementem dokumentacji. Posiadamy duże doświadczenie w powyższym zakresie i chętnie pomożemy Państwu rozwiązać problem!